Fils d’ouvrier, originaire de Roubaix, passé des quartiers populaires à la tête d’un réseau de marchands de biens présent dans plusieurs pays, Nassim Boukrouh incarne une nouvelle façon d’aborder l’immobilier. Avec l’Union des Marchands de Biens (UMDB) et sa société Rebrick axée sur la réhabilitation de friches industrielles, il a bâti en quelques années un modèle qui permet à des personnes ordinaires de réussir dans l’immobilier, même sans apport, tout en redonnant vie à des quartiers entiers. Pour en savoir plus, consultez des retours sur l’expérience avec Nassim Boukrouh.
Au cœur de ce modèle : des opérations rapides, 100 % financées, sans crédit bancaire personnel, et la réutilisation intelligente de surfaces laissées à l’abandon, comme la mythique Lainière de Roubaix. Résultat : plus de 200 opérations en 3 ans, environ 200 000 m² traités et un réseau de plus de 350 membres en France et à l’international.
De Roubaix aux friches industrielles : un parcours d’entrepreneur des quartiers
L’histoire commence à Roubaix, ville marquée par le déclin de l’industrie textile. Le père de Nassim Boukrouh a travaillé toute sa vie à la Lainière, immense usine qui faisait battre le cœur économique de la région. Sa fermeture a symbolisé la fin d’une époque pour toute une ville.
Ce contexte forge la détermination de Nassim : rebâtir autrement, ne pas subir, et trouver dans chaque difficulté une opportunité. Très jeune, il se découvre un tempérament de commerçant et de fédérateur. Plutôt que de rester assis sur les bancs de l’école, il préfère l’action :
- Voyages en Allemagne pour acheter des stocks de vêtements de grandes marques en sortie d’usine.
- Revente directe aux particuliers, en embarquant des amis et en apprenant à déléguer.
- Compréhension précoce que la vitesse et le collectif sont des leviers puissants pour entreprendre.
Après un BTS Immobilier et plusieurs postes de commercial, il enchaîne les ventes porte-à-porte pendant que d’autres sont en pause déjeuner. Puis, en 2009, il crée sa première entreprise dans les énergies renouvelables, qu’il développe jusqu’à employer de nombreux salariés. Ce parcours forgé sur le terrain pose les bases de ce qui deviendra plus tard le modèle UMDB : travail intensif, réactivité, persévérance et esprit de groupe.
UMDB : un modèle immobilier 100 % financé, sans apport et sans crédit bancaire personnel
Avec son associé Hugo Legname, ancien footballeur reconverti dans l’entrepreneuriat, Nassim Boukrouh fonde l’Union des Marchands de Biens. L’idée est simple mais radicale : rendre accessible le métier de marchand de biens à des personnes qui n’ont ni gros apport ni réseau bancaire puissant, en mutualisant financement, expertise et marges.
Les 5 piliers du modèle UMDB
- 100 % de financement des opérations: les membres peuvent participer à des opérations sans mobiliser de capital personnel important.
- Aucun apport personnel exigé sur les projets financés dans ce cadre.
- Zéro crédit bancaire à titre personnel: les opérations sont structurées de manière professionnelle, évitant aux membres de s’endetter en leur nom propre.
- Peu ou pas de travaux: l’objectif est de viser des biens avec un potentiel de valorisation rapide, sans chantiers lourds.
- Opérations rapides: les acquisitions et reventes sont pensées pour se boucler en quelques mois, pas en plusieurs années.
En trois ans, cette approche permet de réaliser plus de 200 opérations, représentant environ 200 000 m² achetés et revendus, avec un réseau de plus de 350 membres actifs en France, en Belgique et en Suisse, entre autres.
Comment fonctionne concrètement une opération type avec l’UMDB ?
- Le membre repère une opportunité: un immeuble, un local commercial, une friche ou un actif à fort potentiel de revente rapide.
- L’équipe UMDB analyse le dossier: faisabilité, prix, potentiel de valorisation, stratégie de sortie.
- Structuration et financement: l’UMDB organise le financement à 100 % dans le cadre de son modèle, sans exiger d’apport personnel au membre.
- Achat, valorisation légère et mise en marché: lorsque c’est pertinent, de petites améliorations ou une meilleure présentation juridique et commerciale du bien permettent de le revendre dans de meilleures conditions.
- Revente et partage de la marge: une fois l’opération bouclée, la plus-value générée est partagée selon un schéma défini, ce qui permet au membre d’encaisser un gain sans avoir immobilisé de capital important.
Ce modèle bouscule les codes traditionnels de l’investissement immobilier, longtemps réservé à ceux qui disposaient d’un apport conséquent ou d’une forte capacité d’emprunt.
De la friche à moteur économique : le rachat symbolique des 60 000 m² de la Lainière
Parmi les opérations emblématiques menées par Nassim Boukrouh, le rachat des 60 000 m² de la Lainière occupe une place à part. Au-delà de la dimension immobilière, le symbole est fort : revenir sur le site où travaillait son père, autrefois poumon économique du territoire, et le transformer en projet d’avenir.
Ce rachat illustre la philosophie portée par Rebrick, la société de Nassim spécialisée dans la réhabilitation de friches industrielles:
- Redonner une utilité économique à d’anciens sites industriels délaissés.
- Créer les conditions d’un renouveau urbain en réintégrant ces espaces dans la ville.
- Transformer des lieux de souvenirs parfois douloureux en vecteurs d’activités, de services et potentiellement d’emplois.
Pour Roubaix et Wattrelos, la Lainière n’est pas qu’un actif immobilier. C’est un morceau d’histoire locale qui trouve une nouvelle vocation. Pour Nassim, c’est la preuve qu’avec de la méthode, de la persévérance et la bonne structure, on peut faire renaître une friche et ouvrir un nouveau chapitre pour tout un territoire.
Pourquoi les friches industrielles sont des opportunités en or pour l’investissement immobilier
L’exemple de la Lainière met en lumière un angle souvent sous-exploité de l’investissement immobilier: les friches industrielles. Loin d’être des charges, elles peuvent devenir des leviers puissants de création de valeur.
- Localisation stratégique: beaucoup de friches sont situées à proximité des centres-villes ou de grands axes, là où la demande d’espace est forte.
- Prix d’acquisition décotés: l’image dégradée et la complexité apparente rebutent de nombreux investisseurs, ce qui crée des points d’entrée intéressants pour les plus audacieux.
- Surfaces importantes: ces sites offrent des mètres carrés en quantité, permettant d’imaginer des projets mixtes (activités, services, éventuellement logements selon les contextes réglementaires).
- Impact urbain et environnemental: réhabiliter une friche, c’est éviter l’artificialisation de nouveaux sols, limiter l’étalement urbain et recycler la ville sur elle-même.
- Intérêt des collectivités: les villes ont souvent intérêt à voir ces espaces se transformer, ce qui peut ouvrir la porte à des partenariats ou à un accompagnement.
En combinant ces facteurs avec une approche professionnelle du marché, la réhabilitation de friches industrielles devient un vecteur de rendement mais aussi un puissant levier de réhabilitation urbaine.
Investir dans l’immobilier sans apport : une nouvelle voie pour les profils ordinaires
La force du modèle de Nassim Boukrouh est de démocratiser l’accès aux opérations de marchand de biens. Dans un contexte où de nombreuses personnes se sentent exclues de l’investissement immobilier, faute d’apport ou de capacité d’emprunt, l’UMDB propose une voie alternative.
Au lieu de devoir :
- économiser pendant des années pour constituer un apport ;
- prendre un crédit important en son nom propre ;
- assumer seul le risque d’une opération ;
les membres de l’UMDB peuvent :
- se concentrer sur la chasse aux bonnes affaires;
- s’appuyer sur un financement structuré à 100 % dans le cadre du modèle ;
- partager le risque et la marge avec un collectif organisé.
Cela ouvre l’investissement immobilier sans apport à des profils qui, traditionnellement, n’auraient pas pu se positionner sur ce type d’opérations : salariés, indépendants, entrepreneurs en début de parcours ou personnes en reconversion, par exemple.
Les bénéfices concrets pour les membres de l’UMDB
- Accès à des opérations professionnelles: au lieu de se limiter à un petit studio en location, les membres participent à des projets de marchands de biens structurés.
- Accompagnement de terrain: la méthode repose sur la pratique, les études de cas réels et le suivi d’opérations concrètes.
- Apprentissage accéléré: en quelques opérations, un membre acquiert une expérience bien plus riche qu’en restant simple investisseur locatif isolé.
- Risque mutualisé: la marge et le risque sont partagés, ce qui limite l’exposition personnelle à un seul projet.
- Changement d’échelle: plutôt que d’acheter seul un petit bien tous les 5 ou 10 ans, il devient possible de participer régulièrement à des opérations plus conséquentes.
Un modèle communautaire, concret et centré sur le terrain
La philosophie de Nassim Boukrouh tient en quelques mots : action, transparence, partage. L’UMDB n’est pas pensée comme une formation théorique de plus, mais comme un écosystème vivant où les membres :
- prospectent sur leur secteur ;
- font remonter des opportunités ;
- participent aux décisions et aux analyses ;
- apprennent en suivant de vraies opérations, de A à Z.
Là où beaucoup d’investisseurs débutants restent bloqués au stade des vidéos et des livres, la méthode de Nassim les pousse à passer sur le terrain, entourés d’une communauté qui avance ensemble.
Cet aspect communautaire est particulièrement puissant pour des personnes issues des quartiers populaires, qui manquent souvent de modèles de réussite dans l’immobilier. Voir l’un des leurs passer de fils d’ouvrier à entrepreneur à succès crée un effet de levier psychologique considérable.
De Roubaix à l’international : un modèle d’investissement qui s’exporte
Si le modèle est né à Roubaix, il ne s’y limite pas. L’UMDB s’est progressivement développée au-delà des frontières françaises. Aujourd’hui, la méthode portée par Nassim Boukrouh et ses équipes se déploie dans plusieurs pays :
- Belgique ;
- Suisse ;
- Maroc ;
- Dubaï ;
- Afrique du Sud ;
- Canada.
Partout, l’idée est la même : adapter le modèle aux réalités locales tout en conservant ses principes fondateurs :
- démocratisation de l’investissement immobilier;
- mutualisation des moyens et des compétences ;
- recherche d’opérations à fort impact économique et urbain ;
- volonté de créer des succès pour des profils souvent sous-représentés dans l’immobilier d’envergure.
Ce développement international confirme la pertinence d’un modèle parti du terrain, forgé à Roubaix, et désormais capable d’inspirer une nouvelle génération d’investisseurs à travers le monde.
Ce que l’histoire de Nassim Boukrouh change pour l’investissement immobilier et la réhabilitation urbaine
L’itinéraire de Nassim Boukrouh apporte plusieurs éclairages puissants sur la façon de concevoir aujourd’hui l’investissement immobilier et la réhabilitation urbaine:
- Pour les investisseurs particuliers: il montre qu’il est possible d’entrer dans des opérations de marchands de biens même sans gros capital, à condition de s’entourer et de rejoindre une structure adaptée.
- Pour les villes en reconversion: son travail sur les friches industrielles montre comment des sites abandonnés peuvent redevenir des leviers économiques et sociaux.
- Pour les entrepreneurs issus des quartiers populaires: son parcours illustre que l’origine sociale n’est pas une fatalité et que l’on peut transformer une histoire familiale marquée par la désindustrialisation en moteur de réussite.
Trois grandes leçons à retenir pour votre propre parcours
- Misez sur l’action et le terrain: ce n’est pas la théorie qui fait la différence, mais votre capacité à aller chercher des opportunités, à analyser des biens et à passer à l’action.
- Ne restez pas seul: l’immobilier peut être lourd à porter en solo. La mutualisation des financements, des marges et des compétences permet de viser plus grand, plus vite.
- Voyez le potentiel là où d’autres voient des problèmes: friches industrielles, immeubles vieillissants, zones en difficulté… Ce qui semble sans avenir peut devenir une mine d’opportunités avec la bonne vision.
Comment vous inspirer du modèle de Nassim Boukrouh pour vos propres projets immobiliers
Vous n’êtes pas obligé de racheter 60 000 m² de friche industrielle pour appliquer certains principes qui ont fait le succès de Nassim Boukrouh et de l’UMDB. Voici quelques pistes d’action concrètes :
- Formez-vous aux bases: compréhension des marchés locaux, des prix au m², des règles d’urbanisme et des mécanismes de revente.
- Développez un œil de chasseur de biens: apprenez à repérer les anomalies de prix, les biens mal valorisés, les locaux sous-exploités.
- Regardez autrement les zones délaissées: une friche, un local vide ou un immeuble ancien peuvent cacher une forte valeur potentielle après repositionnement.
- Entourez-vous: réseau d’investisseurs, marchands de biens, notaires, professionnels du bâtiment… L’immobilier est un sport d’équipe.
- Pensez impact autant que rendement: viser la rentabilité est légitime, mais intégrer la dimension de réhabilitation urbaine et d’utilité locale donne du sens et peut renforcer la pérennité de vos projets.
De la débrouille de Roubaix à la réhabilitation de friches en France et à l’international, l'histoire de Nassim Boukrouh prouve qu’avec de l’audace, une méthode structurée et un collectif engagé, il est possible de transformer une friche, une ville… et une vie. Pour celles et ceux qui souhaitent entrer dans l’immobilier autrement, en partant de peu mais en visant grand, son modèle ouvre une voie résolument inspirante.
